Immobilier : pouvez-vous emprunter dans une banque en ligne ?

Prendre un rendez-vous dans son agence bancaire, rassembler les documents, multiplier les e-mails… Obtenir – puis négocier – un taux immobilier dans une banque n’a rien d’une partie de plaisir !

En tentant votre chance dans une banque en ligne, rien ne vous garantit que vous obtiendrez le taux le plus bas du marché mais, au moins, vous serez vite fixé.

Quatre banques en ligne, ING, Boursorama, BforBank et Fortuneo, ont l’avantage de permettre à tous les internautes de réaliser une simulation en ligne, en jouant la transparence sur les taux, durées de prêt et mensualités envisageables.

Une démarche pratique, qui permet aussi d’avoir une base de négociation avec votre banquier habituel ou avec votre courtier en crédit. Le hic ? Les banques en ligne ne se positionnent que sur les dossiers « standard ».

L’immobilier ancien, plutôt oui

Une maison ou un appartement dans l’ancien, sans travaux à prévoir : voilà le dossier idéal pour obtenir un financement dans ces banques en ligne. Et ce, que le logement soit une résidence principale ou secondaire. Dès que le projet s’écarte de ce profil « standard », ça se complique.

Ainsi, ING et BforBank ne prévoient pas le financement d’achats avec travaux de rénovation, qui nécessitent des déblocages de fonds décalés. A contrario, Boursorama et Fortuneo ouvrent bien la porte à l’achat dans l’ancien avec travaux. Les quatre refusent toutefois le financement de « travaux seuls ».

L’immobilier neuf, c’est plus compliqué

Si vous visez un logement déjà construit, aucun problème : les banques en ligne proposent des crédits immobiliers pour ce type d’achat dans le neuf. Vous avez craqué pour un logement vendu sur plans par un promoteur immobilier, mais dont la construction n’est pas achevée ? Boursorama et Fortuneo financent ce qui s’appelle dans le jargon la « vente en l’état futur d’achèvement », mais pas BforBank ni ING.

Si vous avez un projet de construction individuelle, là, vous pouvez directement vous tourner vers une enseigne traditionnelle : aucune banque en ligne ne se positionne sur ces dossiers longs et complexes.

Par ailleurs, un projet dans le neuf s’accompagne parfois d’une demande de prêt à taux zéro (PTZ), mais une seule banque en ligne finance les crédits intégrant un PTZ : Monabanq. Elle vient de lancer son offre de prêt immobilier mais la réserve, pour l’heure, à ses clients actuels.

Acheter pour louer, oui mais…

Petit à petit, les banques en ligne élargissent le panel de projets qu’elles sont capables de financer. Tel est le cas de l’investissement locatif, qui fait désormais partie des projets immobiliers acceptés par Boursorama, BforBank, ING et Fortuneo.

Reste un hic : si vous investissez dans un logement à louer pour réduire votre impôt sur le revenu, la banque en ligne n’est pas forcément la bonne adresse. Seule Boursorama Banque se positionne sur ces dossiers potentiellement contraignants.

Acheter un parking ou un terrain, c’est non !

Plus largement, les banques en ligne refusent systématiquement de prêter pour l’achat d’un terrain nu, d’un parking, ou encore le rachat d’une soulte à l’occasion d’un divorce ou d’une succession. Toutes, sauf une : Hello bank. Cette dernière annonce la possibilité de financier tout type d’emprunt mais, dans les faits, l’emprunteur signe un contrat de prêt avec BNP Paribas, la maison mère d’Hello bank. C’est la raison pour laquelle la palette de projets financés est bien plus large.

Un crédit sur plus de 25 ans ? Impossible !

Les banques en ligne ne prêtent que pour des achats immobiliers peu complexes, et elles ne proposent que des durées d’emprunt standard. Vous pouvez espérer obtenir un prêt sur 7 à 25 ans dans une banque en ligne, mais la durée de remboursement ne dépassera jamais 25 ans. Cela correspond certes aux recommandations émises fin 2019 par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), une instance présidée par le ministre de l’Économie.

Mais les banques ont toujours le droit de faire des prêts sur 26, 27 ou encore 30 ans, à condition de limiter le nombre de crédits à longue durée. Les prêts de plus de 25 ans, qui s’adressent en priorité aux ménages modestes achetant pour la première fois, ont diminué en 2020 mais ils représentent toujours environ 1 % des prêts accordés par les banques selon l’observatoire Crédit Logement-CSA. Or, dans les banques en ligne, le prêt sur 30 ans est clairement inenvisageable !

Le profil professionnel des emprunteurs à qui elles accordent des prêts reste évidemment confidentiel, les banques en ligne renvoyant vers leur « politique d’octroi interne ». Mais, là encore, les profils atypiques ont plus de chances d’être écartés que dans une banque traditionnelle : dans l’idéal, l’emprunteur doit donc être en CDI et avoir terminé sa période d’essai.